Tomando decisiones: ¿Comprar o alquilar una vivienda?
En este artículo, analizaremos diferentes factores para ayudarte a decidir si es más conveniente comprar o alquilar una vivienda en la actualidad. Exploraremos datos del mercado inmobiliario y simularemos el precio de alquiler y la cuota hipotecaria para brindarte una perspectiva clara.
Análisis del mercado inmobiliario
Según el informe publicado por el Banco de España (septiembre de 2023), el precio medio de la vivienda en España ha aumentado un 3,1% con respecto al año anterior, situándose en 1.788 €/m2 en el primer trimestre. Aunque el ritmo de crecimiento ha disminuido, sigue siendo una tendencia ascendente.
En cuanto a los alquileres, el Índice de Precios al Consumo (IPC) indica un incremento del 2,1% en el segundo trimestre de 2023. El precio medio del alquiler en España es de 12 €/m2, con una variación anual del 9,5%. Esto demuestra un aumento más agresivo en comparación con los precios de venta de las viviendas.
Es importante mencionar que, a la hora de calcular el precio del alquiler, se recomienda analizar varios inmuebles similares en la misma zona y obtener un promedio.
Simulación: Precio de alquiler vs. compra
Tomemos como ejemplo un piso de 90 metros cuadrados. Según los datos medios para toda España, el alquiler mensual sería de aproximadamente 1.080 €. Sin embargo, hay provincias donde el alquiler es más económico, como Teruel (6,1 €/m2) o Jaén (5,7 €/m2).
En cambio, si decidimos comprar un piso de la misma superficie, el precio medio sería de 160.920 €, según el Banco de España. Es importante considerar los costes relacionados con la hipoteca y los gastos propios de la compraventa.
Para adquirir una vivienda de 160.920 €, necesitarías contar con unos ahorros de 48.276 €, que se distribuyen de la siguiente manera:
– 20% no financiable: 184 € (es probable que el banco otorgue una hipoteca por 128.736 €)
– Gastos e impuestos de la compraventa: 9.092 € (alrededor del 10% del precio de compra)
Relación entre el precio de compra y el precio de alquiler
Para entender mejor la conexión entre los conceptos de compra y alquiler, analizamos el Price Earnings Ratio (PER). El PER indica cuántas veces el alquiler anual está contenido en el precio de venta. En nuestro ejemplo, el PER es de 12,42.
Al calcular la inversa del PER (1/PER), obtenemos la rentabilidad bruta del alquiler, que en este caso es del 8%. Esto significa que si compras la vivienda y la alquilas según los precios mencionados, obtendrías una rentabilidad anual del 8%.
Es importante recordar que estos cálculos son ejemplos didácticos y pueden no reflejar fielmente la realidad debido a la diferencia de fechas entre los datos del Banco de España y el precio actual del alquiler. Sin embargo, puedes consultar el informe del Banco de España para obtener la rentabilidad bruta por alquiler media, que se sitúa en un 3,4%.
En conclusión, el precio de alquiler en nuestro ejemplo es demasiado elevado en comparación con la compra, ya que el propietario obtiene una rentabilidad del 8% frente al 3,4% de rentabilidad media a nivel nacional.
Simulación: Cuota hipotecaria
Según el informe del Banco de España, el tipo de interés medio de los nuevos préstamos para vivienda es del 4%, considerando datos de julio de 2023.
Supongamos que solicitas una hipoteca fija por 128.736 € (el 80% del precio de compraventa) a un plazo de amortización de 30 años. Esto implica los siguientes pagos:
– Cuota mensual: 614,61 €
– Intereses totales a pagar: 52.193 €
– Importe total a pagar: 257.939 €
De estos datos, podemos destacar que el tipo de interés (4%) es superior a la rentabilidad bruta por alquiler media (3,4%), pero mucho menor que la rentabilidad calculada en nuestro ejemplo concreto (8%).
Es importante tener en cuenta que, para obtener esta hipoteca, se requiere un salario mensual de alrededor de 1.756 €, considerando que los bancos consideran un máximo del 35% de endeudamiento en relación con los ingresos mensuales, sin tener en cuenta otros préstamos existentes.